Olvasónk faramuci helyzetbe került, a szakjogász segít.

Az egyik olvasó hozzánk írt levelében olyan tapasztalatáról számolt be, amiről azt gondoljuk, sajnos nem egyedi eset, és nem is biztos, hogy jogszerű. Olvasónk szomszédja ugyanis építkezik, a munkások az olvasó előtti gondozott területre rendszeresen felállnak autóval, a növényzetet tönkretették, sőt még beton is ömlött az árokba. Amikor olvasónk megkérte őket arra, hogy hagyjanak rendet maguk után és figyeljenek oda a környezetükre, a válasz a következő volt: ez nem az ő feladatuk, amúgy is van több építkezés a környéken, bárki lehetett, bebizonyítani úgysem tudja. 

A szomszédokat jogok és kötelezettségek illetik meg az egymás közötti viszonyukban – ismertette dr. Krizsán Zoltán, a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. jogásza. Ennek egyik esetét a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) konkrétan is nevesíti, a szomszédos telek igénybevételének kereteit. A szomszédnak, ezáltal az olvasónak is egyrészt biztosítania kell a földjére való belépést, ha az közérdekű munkálatok elvégzése, állat befogása, áthajló ágak gyümölcsének összegyűjtése, ágak és gyökerek eltávolítása céljából vagy más fontos okból szükséges.

A bírói gyakorlat ezen fontos okként említi a festést, vakolást vagy a csatorna kiépítését. Másrészt engednie kell a saját területének használatát is a szomszédjaival szemben, ha ez a földjén való építkezéshez, bontási, átalakítási vagy karbantartási munkálatok elvégzéséhez szükséges. 

Jogos károk

Nagyon fontos azonban, hogy mindkét esetben kártalanítás illeti meg azt a szomszédot, akinek a fentiek szerint tűrnie kell ezt az ideiglenes állapotot a saját tulajdonú ingatlanán. A kártalanítás és a kártérítés fogalmilag abban különböznek egymástól, hogy kártérítésről akkor beszélünk, amikor jogellenesen cselekszik a másik és így okoz másnak kárt.

Kártalanítás esetében pedig a jogszabály engedélye alapján jogosan cselekszik a másik (pl. jogszerűen lép be a munkás a szomszédja területére vagy használja azt a szükséges mértékben), de ha kárt okoz, azt a kárt ugyanúgy meg kell térítenie a károsultnak. A következmény tehát ugyanaz lesz: az okozott károkat meg kell téríteni! Jogszerűen okozott károkról van szó, a kártalanítás módjára és mértékére azonban mégis a kártérítésre vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni a Ptk. alapján.

Kártalanításnál tehát ugyanúgy a károsultnak kell bebizonyítania az okozott kár nagyságát, viszont – a kártérítéssel ellentétben – a károkozó ún. felróható magatartását a jogszabály alapján vélelmezzük. Ha a károkozó a bekövetkezett károk mértékét sokallja vagy vitatja, ellenbizonyítás keretében védekezhet, a kártalanítás tényét azonban a szomszédos földterület használatával így is valósnak kell tekinteni.  

Csak a szükséges mértékig

Ugyan a jogszabály a fentiek szerint engedélyt ad az olvasó szomszédjának az építési munkálatok elvégzéséhez a szomszédos terület használatára, ezt a helyzetet kímélő jelleggel, csak az ehhez szükséges mértékig „használhatja ki” a szomszéd és az építést végrehajtó. A szükségtelen zavarástól ugyanúgy tartózkodnia kell.

Ha az olvasó kertjén keresztül tudják megközelíteni a szükséges munkálatok elvégzéséhez a területet a munkások, az olvasónak biztosítania kell a bejutást ahhoz a részhez. A munkások azonban nem „csavaroghatnak” a kertjében, és a szükségesnél hosszabb ideig sem tartózkodhatnak az olvasó saját tulajdonához tartozó területén, ez ugyanis birtoksérelmet valósít meg (szükségtelen zavarás), sőt az olvasó személyiségi jogait is sérthetik. Ezen utóbbi esetben akár sérelemdíj (nem vagyoni kártérítés) megállapításának is helye lehet. 

Az eset összes körülményei alapján vizsgálandó, hogy az olvasó előtti zöld terület használata és „rongálása” még jogszerű keretek között, a szükséges mértékbe betudható-e. Az első kérdés az, hogy a zöld terület még az olvasó tulajdonában van-e, vagy az már közterület. Az árokba ömlött betonnal okozott kárt pl. egyértelműen meg kell téríteni az olvasó részére, ha a terület még az ő tulajdonához tarzotik. Ilyen továbbá a növények újraültetésével, gyepesítéssel kapcsolatos költségek is. 

Kitől kell a kártalanítást és/vagy a kártérítést követelni? 

Főszabály szerint a kárt okozó személytől, ha pedig bizonyíthatóan többen okoznak kárt, akkor felelősségük a károsulttal szemben egyetemleges lesz. Az építkezést végző vállalkozó minden bizonnyal megbízási vagy vállalkozási jogviszony keretében végzi a „dolgát” a területen, a szomszéd megbízásából.

Ebből következik az, hogy megbízási szerződés esetén a megbízó és a megbízott egyetemlegesen felelősek, tehát az olvasó rögtön a szomszédot is jogosult felkeresni kártalanítással. Amennyiben a szomszéd vállalkozási szerződést kötött (vagy nem kötött szerződést), úgy a Ptk. alapján mindaddig a szomszéd tartozik felelősséggel a jogosan vagy jogszerűtlenül okozott károkért, amíg az olvasónak a károkozó személyét meg nem nevezi.

Összegezve a fentieket, az építkezés során „általában velejáró és várható” kosz, zaj, kellemetlenség, a szomszédos ingatlanon átjárkálás jogszerű magatartás lesz az építőbrigád részéről, ezért cserébe azonban kártalanítás jár az olvasónak. Minden egyéb kár, ami túlmegy a szükséges mértéken (pl. betörnek egy ablakot) a kártérítés körébe fog tartozni. A szükséges mértékre, hogy mi fér még bele, nincsen sajnos egzakt fogalom.

A bizonyítást illetően a pontos dokumentáció nagyon fontos. Ha tudvalevő az építkezés kezdetének időpontja, érdemes az építkezés előtti állapotot rögzíteni, a bekövetkezett károkról pedig szintén felvételeket készíteni. Ha az építkezés hosszú hónapokig elhúzódik, akkor a „végeredményről” szükséges bizonyítékokat készíteni. Ezután az állapotfelmérés során árajánlatokat kell bekérni az egyes javításokra felmerülő költségekről, és az összes kárról kell benyújtani a cechet. 

Meg kell jegyezni a káronszerzés tilalmát is. Az olvasó ugyanis csak azon kárának megtérítését kérheti, amelyik a munkálatok megkezdését követően következett be ezzel összefüggésben, és csak addig a mértékig, amíg az eredeti, a károkozás előtti állapotot vissza nem lehet állítani. Ezt a Ptk. akként fogalmazza meg, hogy a kártérítést csökkenteni kell a károsultnak a károkozásból származó vagyoni előnyével. Értéknövelő beruházásokat a károkozó kontójára szintén nem lehet végrehajtani. 

Depositphtos